Die Langzeitvermietung von Immobilien in Kroatien bietet eine attraktive Möglichkeit, ein stabiles Einkommen zu erzielen. Um jedoch rechtlich abgesichert zu sein und ein reibungsloses Mietverhältnis zu gewährleisten, sollten Vermieter die folgenden Aspekte berücksichtigen.
1. Erstellung und Beschaffung des Mietvertrags
Ein schriftlicher Mietvertrag ist in Kroatien unerlässlich. Vermieter können offizielle Standardmietverträge in Buchhandlungen oder Schreibwarenläden (Papirnica) erwerben. Diese Verträge decken die grundlegenden Rechte und Pflichten beider Parteien ab. Es ist jedoch ratsam, den Vertrag individuell anzupassen. Dabei können folgende Optionen in Betracht gezogen werden:
- Notarielle Unterstützung: Notare können bei der Anpassung des Vertrags helfen. Es ist wichtig, spezifische Klauseln klar zu kommunizieren, da Notare nur auf ausdrücklichen Wunsch bestimmte Paragraphen aufnehmen.
- Rechtsanwalt oder Immobilienmakler: Die Hinzuziehung eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts oder erfahrenen Immobilienmaklers kann sicherstellen, dass der Vertrag alle notwendigen und rechtlich korrekten Bestimmungen enthält.
- Musterverträge als Orientierung: Falls Ihnen die Klauseln in einem erworbenen Standardmietvertrag nicht ausreichen, können Sie eine deutsche Mietvertragsvorlage als zusätzliche Orientierung für bestimmte Regelungen heranziehen. Solche Vorlagen sind beispielsweise online über Haus & Grund erhältlich.
2. Notarielle Beglaubigung und Registrierung des Mietvertrags
In Kroatien ist es üblich und empfehlenswert, Mietverträge notariell beglaubigen zu lassen. Dieser Prozess umfasst:
- Beglaubigung der Unterschriften: Beide Parteien unterzeichnen den Mietvertrag vor einem Notar, der die Unterschriften beglaubigt. Dies verleiht dem Vertrag Rechtskraft und erleichtert die Durchsetzung im Streitfall.
- Registrierung beim Finanzamt: Nach der notariellen Beglaubigung wird der Vertrag vom Notar an das zuständige Finanzamt weitergeleitet. Dies stellt sicher, dass der Mietvertrag offiziell erfasst ist und alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt werden.
3. Steuerliche Pflichten für Vermieter
Vermieter in Kroatien müssen bestimmte steuerliche Anforderungen erfüllen:
- Steuersatz:Auf Mieteinnahmen fällt eine Steuer von 8 % an. Nach der Registrierung des Mietvertrags beim Finanzamt erhalten Vermieter eine entsprechende Zahlungsaufforderung.
- Immobiliensteuer: Immobilien, die mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet werden, sind von der neuen Immobiliensteuer (0,60 – 8,00 Euro pro Quadratmeter) befreit.
- Mehrwertsteuer (MwSt.): Bei der Vermietung von Immobilien kann unter bestimmten Umständen eine MwSt. von 25 % anfallen, insbesondere bei gewerblichen Vermietungen oder hohen Mieteinnahmen über 39.816 Euro pro Jahr.
- Anmeldung bei Versorgungsunternehmen: Es wird empfohlen, den Mieter direkt bei allen relevanten Versorgungsunternehmen (z. B. Wasser, Strom) anzumelden, um sicherzustellen, dass Rechnungen direkt an den Mieter gehen und der Vermieter keine unerwarteten Kosten trägt.
4. Pflichten gegenüber dem Mieter
Vermieter sind verpflichtet, die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand bereitzustellen. Dazu gehören:
- Grundausstattung: Sicherstellung der Funktionalität von Wasser, Strom, Heizung und Sanitäranlagen.
- Instandhaltung: Durchführung notwendiger Reparaturen und Wartungsarbeiten, sofern nicht anders im Mietvertrag geregelt.
- Einhaltung von Kündigungsfristen: Respektierung der gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfristen sowie der Rechte des Mieters.
Gesetzliche Kündigungsfristen in Kroatien: In Kroatien gelten spezifische Kündigungsfristen, die sich von den deutschen Regelungen unterscheiden. Die Standardkündigungsfrist beträgt in der Regel 30 Tage für Mieter. Für Vermieter gilt jedoch bei Langzeitmieten normalerweise eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die genaue Kündigungsfrist im Mietvertrag festgelegt wird. Daher sollten Vermieter darauf achten, klare und eindeutige Regelungen bezüglich der Kündigungsfristen im Vertrag zu definieren, um Missverständnisse zu vermeiden.
5. Unterschiede zur Ferienvermietung
Die Langzeitvermietung unterscheidet sich in mehreren Aspekten von der kurzfristigen Ferienvermietung:
- Lizenzanforderungen: Für die Langzeitvermietung ist keine touristische Lizenz erforderlich.
- Steuerliche Behandlung: Die steuerlichen Verpflichtungen können je nach Art der Vermietung variieren. Es ist wichtig, sich über die spezifischen Anforderungen zu informieren.
Fazit
Die erfolgreiche Langzeitvermietung in Kroatien erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und die Einhaltung rechtlicher Vorgaben. Durch die Erstellung eines individuell angepassten Mietvertrags, die notarielle Beglaubigung und die Erfüllung steuerlicher Pflichten können Vermieter ein stabiles und rechtssicheres Mietverhältnis gewährleisten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, professionellen Rat einzuholen.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei spezifischen Fragen zur Langzeitvermietung in Kroatien sollten Sie eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater konsultieren.
